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¿Por qué no baja el precio de la vivienda?
Mercado inmobiliario

¿Por qué no baja el precio de la vivienda?

La irrupción de los fondos en el mercado de segunda mano, la falta de vivienda pública y la fortaleza del empleo explican la resistencia

Domingo, 1 de octubre 2023

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La compraventa de vivienda cayó un 10,5% en el mes de julio (lleva bajando desde febrero en tasa interanual). Cada vez es más difícil y costoso tener una hipoteca y el esfuerzo que tienen que hacer los hogares para adquirir una vivienda se acrecienta. A pesar de todo ello, los precios no bajan. No bajan en España porque en otros estados europeos ya están pinchando la burbuja inmobiliaria, como los países nórdicos o Alemania, donde los precios llevan tres trimestres consecutivos cayendo (-9,9% en el segundo trimestre de este año). Y aquí ¿por que resisten los precios?

Alejandro Inurrieta, economista, consultor y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler, explica que el mercado de la vivienda es un mercado de expectativas y que en la actualidad «el mundo está lleno de dinero líquido, sobre todo de grandes inversores, que ven en el sector inmobiliario una buena inversión». El único que se está retrayendo de comprar es el particular al que no le alcanza para pagar los precios actuales ni para tener una hipoteca. Y esos son, fundamentalmente, jóvenes o no tan jóvenes que buscan su primera casa para emanciparse.

Según los datos del Banco de España, los que compran una casa tienen que dedicar un 38,6% de sus ingresos brutos a ello y, dado que los tipos de interés y el precio de la vivienda siguen subiendo, probablemente la tasa de esfuerzo se acercará al 40% –cuando la recomendación es que no se pase del 30%–. Se trata de la tasa más alta desde la crisis financiera que pinchó la burbuja inmobiliaria en 2008 y 2009 y un 30% superior a la que había hace solo tres años.

Comprar una casa es un gran esfuerzo para la mayoría, pero el problema actual es que los menores de 40 años lo ven cada vez más imposible. Las estadísticas lo reflejan claramente. En 2006 el 72,7% de las personas entre 30 y 44 años tenía su propia casa; ahora esa cifra ha caído hasta el 56,7%. Y si se trata de jóvenes entre 16 y 29 años, tenían casa propia más de la mitad (56,1%) en 2006 y ahora menos de un tercio (30,7%). Por eso, el problema de la vivienda va por barrios y por edades.

Javier Burón, exviceconsejero de Vivienda del País Vasco y gerente de la Empresa Municipal de la Vivienda de Barcelona entre 2015 y 2023, destaca que hay un componente generacional muy importante a la hora de afrontar el problema.

Los 'boomers' pudieron acceder a vivienda propia en las ciudades (por encima de los 65 años, el 90% tiene casa propia), incluso a adquirir una segunda residencia, y la generación X, los que tienen alrededor de 50 años, también tienen resuelto el problema de la vivienda (el 80% de los mayores de 45 años son propietarios); aunque esta generación pagó el reventón de la burbuja inmobiliaria, con la crisis de los desahucios y algunos no se han recompuesto.

Pero de 40 años para abajo la situación es muy distinta. Tienen salarios bajos, no se pueden hipotecar, si alquilan la fórmula es compartir piso porque no pueden asumir en solitario ese gasto...

Todo ello tiene unos efectos sociales y económicos muy importantes, entre ellos la baja tasa de natalidad que sufre España. La escasez de vivienda asequible condena a casi la mitad de los jóvenes a vivir con sus padres. El 46% de las personas entre 25 y 34 años sigue en la casa familiar aunque la mayoría trabaja a tiempo completo.

Dueños de una vivienda

En 2006 la mitad de los jóvenes era propietario de su casa, ahora apenas un tercio

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, subraya que «desde hace muchos años arrastramos un déficit de vivienda nueva». En 2008, antes de pinchar la burbuja, se iniciaban 800.000 viviendas anuales, ahora no se llega a las 100.000, cuando los nuevos hogares rondan los 250.000 al año. Esa presión se traslada a la vivienda usada, que copa ya el 80% de las transacciones porque no hay vivienda nueva.

Pero para Alejandro Inurrieta no es la oferta la determinante, sino la demanda. Si cae el empleo o la economía entra en recesión bajará el precio de la vivienda, como ocurrió entre 2008 y 2013. O si hubiera un amplio parque de vivienda pública que frenara la escalada de los precios.

En España el parque de vivienda pública es del 2,5% frente al 50% de Viena, el 40% de Alemania, el 30% de Holanda o el 25% de Francia. En esto coinciden todos los expertos, la falta de vivienda asequible (que básicamente se consigue con la promoción pública o público-privada) es la que está alterando el mercado.

Esos países, apunta Inurrieta, tienen tanta vivienda pública «que hace que el nivel de precios se mantenga estable a lo largo del tiempo y no oscile bruscamente como en España». Precios estables de compra y de alquiler. Porque al final es el precio del alquiler el que condiciona el precio de compra. Y en España, el precio del alquiler no para de subir, empujado entre otras causas por los alquileres turísticos. Si el alquiler es tan caro como una hipoteca y con tendencia a subir, el que puede compra.

Parque público de vivienda

En España es del 2,5% frente al 50% de Viena, el 40% de Alemania o el 25% de Francia

Y a ello se añade la fuerte irrupción de los compradores extranjeros, de los grandes fondos de inversión y de las family office. Villanueva explica que «hay mucho dinero de fondos de inversión metido en el sector inmobiliario» y que la entrada de un nuevo actor en el mercado de segunda mano para invertir y luego alquilar «ha abierto la espita» en determinados nichos. Pero ya no se quedan en las zonas más caras. Ahora esos fondos están comprando en barrios 'populares' y extendiendo la presión alcista a esas zonas.

Por su parte, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, puntualiza que se está desacelerando la subida de precios y que de aquí a fin de año «probablemente las subidas serán menores y en 2024 pueden llegar a registrase caídas pero solo en los mercados donde no haya una demanda importante». «Iremos a un escenario más moderado, dice, pasando de las subidas actuales de un 6%-7% a unos incrementos en torno al 3%-4% a finales de año». Font justifica también que en España resistan más los precios porque las subidas registradas en los últimos cinco años en otros países europeos han sido mucho mayores que aquí.

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación opina que las administraciones públicas «son por fin sensibles al problema de la vivienda y este se ha puesto en la hoja de ruta». Aunque «no es fácil ni inmediato». Burón es más escéptico, pero coincide en que harían falta decenas de miles de millones de euros para sacar adelante el parque suficiente para atender las necesidades de los ciudadanos y no se lograría en menos de diez o quince años.

«Tenemos 380.000 viviendas sociales en alquiler y se necesitarían tres millones», asevera. Burón pone en valor las políticas de vivienda desarrolladas desde hace décadas en el País Vasco y en Navarra, donde se ha construido mucha vivienda de protección oficial (VPO) que no se podía descalificar ni vender (se compra el derecho a residir en ella 75 años y luego la vivienda vuelve a manos públicas y se repite el circuito).

Otras comunidades autónomas construyeron VPO que luego recalificaron como vivienda libre y sus compradores especularon con ellas al venderlas. Una política que se ha demostrado fallida. Para Burón hay que llegar a un «compromiso de país y un pacto intergeneracional» porque «si nadie hace nada, y cada vez hay más gente de 40 años que comparte piso, esto reventará».

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