¿Cómo solucionar el problema de acceso a la vivienda?

Nadie lo rebate. En las ciudades, acceder a una vivienda, ya sea en compra o alquiler, es cada vez más difícil en relación con los ingresos, en especial para los jóvenes o los hogares de bajos ingresos. Por ejemplo, entre 2015 y 2020, el precio medio del alquiler subió en Valencia un 52% frente a solo un aumento del 17% en la renta media por hogar; en Málaga, el alquiler se encareció un 45% pero los ingresos medios solo aumentaron un 17%; en Madrid el precio del alquiler sedisparó un 41% pero los ingresos solo un 12%, según datos de EsadeEcPol. Y así en la mayoría de las ciudades. Y la brecha entre precios y sueldos no ha hecho más que agrandarse.

El Gobierno ha planteado medidas en tres ámbitos: control de precios, ayudas y aumento de la oferta de vivienda. Dentro de estos tres campos están los topes al alquiler en las zonas declaradas tensionadas, los avales del ICO, el proyecto de la ley del Suelo y la promoción público-privada de vivienda social, entre otros. Sumar, el socio de coalición del Gobierno, ha propuesto también prohibir temporalmente en las zonas tensionadas la compra de viviendas si no es para vivir en ella o para alquiler asequible y limitar los pisos turísticos.

La solución al problema de la vivienda requiere múltiples acciones y necesita tiempo. Ese tiempo del que no disponen los jóvenes que quieren emanciparse o construir un hogar. De una forma simple, lo que ocurre es que hay más demanda que oferta y eso empuja hacia arriba los precios. Pero algunas medidas pueden tener un efecto contrario al que se pretende.

Los expertos han alertado de que el control de precios ahuyenta la oferta. La ley de Vivienda permite topar los precios de alquiler en las zonas tensionadas (si la comunidad autónoma la declara). Sin embargo, puede provocar una subida de los alquileres de menor precio en las zonas tensionadas, puesto que tenderán a 'pegarse al techo'. El control de alquileres activado en Cataluña en 2020 provocó una reducción de la oferta de pisos y un descenso medio del precio, sobre todo en los más caros, pero hizo subir los más baratos, según un estudio llevado a cabo por José García Montalvo, Joan Monrás y José María Raya. Según este estudio, los precios de alquiler más bajos subieron casi un 7%, aunque en los más caros bajó un 2,9%.

Hay otros estudios internacionales que concluyen que hay cuatro efectos del control de alquileres. En primer lugar, se reduce la inversión para el mantenimiento de esa vivienda (si bajan los beneficios se recortan los costes); hay menos incentivo para sacar viviendas en alquiler y disminuye la oferta (a largo plazo, se dejan de construir viviendas nuevas para el alquiler); se produce una deficiente asignación, ya que al haber más demanda que oferta, el arrendador puede elegir y sesgar la elección, fomentando prácticas discriminatorias; por último, los propietarios tratan de que su alquiler no esté en el segmento regulado y se dispara la economía sumergida (los sobornos y el pago en negro son frecuentes en los mercados con limitación de precios).

En las ayudas para alquiler (las más usadas en España y enfocadas a hogares jóvenes y de bajo y medio ingreso), la evidencia muestra el riesgo de que una parte importante del importe de las ayudas acabe siendo trasladada a precios y beneficien al propietario del piso en lugar de al inquilino. Según diversos estudios sobre subsidios al alquiler en Europa, recogidos por EsadeEcPol, el propietario acabó capturando entre el 10 y el 66% de los subsidios en el Reino Unido, el 78% en Francia, entre el 30 y el 57% en Finlandia, el 46% en Estados Unidos.

Aumentar la oferta es la medida que más puede facilitar el acceso a la vivienda. Para ello no se puede renunciar a ninguna vía. Construir nuevos inmuebles, rehabilitar edificios antiguos, movilizar viviendas vacías. El suelo para construir viviendas tarda entre siete y diez años en estar disponible para urbanizar y construir debido a los múltiples trámites administrativos y la burocracia que ello conlleva. La reforma de la Ley del Suelo que el Ministerio de Vivienda ha intentado dos veces sacar adelante en el Congreso sin éxito pretende agilizar estos trámites.

Las cifras pueden abrumar. Funcas cifra en 200.000 el número anual de nuevas viviendas que se necesitan (el doble de las que se construyen en la actualidad); el Banco de España calcula que en 2025 a España le faltarán 600.000 viviendas. Para cubrir ese déficit, el supervisor aboga por la rehabilitación, la colaboración público-privada en la promoción del alquiler, ayudas a la financiación y cesión de suelo público para el desarrollo de viviendas en alquiler social o asequible. Algo de eso se está haciendo, pero demasiado poco y demasiado lento. No hay impacto aún en la reducción de precios. Al revés, lel encarecimiento se ha acelerado en el último trimestre.

Habría que multiplicar por cuatro el ritmo anual de viviendas terminadas para equilibrar el actual desfase entre oferta y demanda o, de otro modo, se tardarán al menos siete años en conseguir lo que debería alcanzarse en dos, según las conclusiones del informe sobre Mercado Inmobiliario de OBS, dirigido por Carlos Balado, director de Eurocofin. Existe consenso en que España necesita promover 1,2 millones de viviendas en alquiler asequible (761.000) y social (442.000) hasta 2030 para satisfacer la demanda de la población española con dificultades para acceder a un hogar.

El acuerdo de Gobierno entre PSOE y Sumar incluye ampliar al 20% del total el parque público de vivienda, que en la actualidad representa solo el 2,5% del total, una cuarta parte de la media europea. Eso exigiría, según EsadeEcPol, añadir cada año de aquí a 2043 tantas viviendas al parque social como las que se han sumado en total hasta el día de hoy. Un ritmo difícil de imaginar.

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