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Obras en dos locales que se están convirtiendo en varios apartamentos y pisos turísticos. José Manuel García
La carrera sin freno por convertir locales en pisos inunda Salamanca de viviendas turísticas

La carrera sin freno por convertir locales en pisos inunda Salamanca de viviendas turísticas

Medio centenar de inmuebles que eran oficinas o comercios se transforman el último año en 80 apartamentos aprovechando la falta de una normativa que lo limite, lo que dispara este tipo de construcciones que se dedican al 90% al alojamiento de vacaciones y «empiezan a sobrar» según los constructores

Félix Oliva

Salamanca

Domingo, 25 de febrero 2024, 10:17

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Es la obra de moda y una de las que más se repite en Salamanca: convertir un local comercial en apartamentos. Un proceso por el que pasan cada vez más antiguos negocios u oficinas que han dejado de funcionar y no encuentran continuidad en nuevas actividades. Cerrados y sin producir, muchos de sus propietarios optan por transformar estos inmuebles y explotarlos como pisos turísticos. El resultado, la proliferación de apartamentos a pie de calle que se distinguen por la placa, una puerta y, generalmente, una única entrada de luz.

Allí donde, como en la imagen de esta información, veamos una puerta y, al menos, una ventana que aparecen en el bajo de un edificio, se está ejecutando la conversión de local a vivienda. Su aparición, antes limitada al centro, ha empezado a expandirse a los barrios y casi cualquier local cerrado es suceptible del cambio.

Las cifras son elocuentes. Durante todo el año 2023, y según el recuento elaborado por este medio, la comisión municipal de Fomento analizó 55 expedientes en los que se solicitaba licencia para haber obras de transformación en locales u oficinas. La gran mayoría se planteban para convertirlos en apartamentos o pisos turísticos, aunque también se dan variantes como pasar de oficina a piso o de local a dos locales, muchas veces para terminar haciendo apartamentos.

La repetición de estos expedientes es notable y prácticamente todas las semanas se ve alguno en los órganos municipales donde se tramitan las licencias; así fue en 2023 y vuelve a ocurrir en lo que va de año. La tendencia evoluciona al alza y cada vez se piden más.

Esos 55 expedientes han derivado en permiso para ejecutar obras que han transformado estos inmuebles, de uso comercial, en 80 nuevos apartamentos para uso residencial. En muchos casos, un mismo local se distribuye en dos o más de estos pequeños pisos, aunque hay proyectos de mayor dimensión. Así, se transforman edificios completos, como el caso de las licencias para hacerlo en Poeta Iglesias y en Crespo Rascón. O se convierten dos locales juntos en cinco viviendas, un apartamento, garaje y trasteros, cerca del Camino de las Aguas.

Así son

Una puerta, una ventana, 30 metros

Todas las obras repiten el mismo esquema. Se aprovechan bajos o locales sin uso, en bruto o que habían albergado negocios, y se hacen las obras pertinentes. Se vacían y se les dota de una puerta de entrada y, generalmente, un punto de entrada de luz.

Aunque hay variedad de casos, su superficie ronda los 30 metros que es el mínimo establecido por la normativa autonómica para considerarse habitable. También está establecido cómo debe ser el reparto de superficices. En una vivienda con un solo dormitorio simple este tendría que tener al menos 8 m2, que serían 10 en el caso de ser doble; si tiene dos, al menos uno tiene que llegar a los diez metros cuadrados.

Una sala de estar mínima tendría que tener 9 m2, o poder hacer un círculo de tres metros de diámetro; la cocina, mínimo 6 m2; un aseo 1,5 y un baño, no menos de 3m2. Si es cocina-comedor, como mínimo deberá tener 18 metros; y un estudio con dormitorio + sale de estar + comedor + Cocina no debe bajar de 21,00 m².

Además, toda estancia donde se vaya a permanecer de día o de noche debe tener ventilación; cocina y baño no puede ser zona de paso; los armarios empotrados cuentan en el cómputo de metros; y toda vivienda se compondrá como mínimo, de cocina-comedor, un dormitorio doble y un baño.

Normativa

Licencias sin problema y sin nueva ordenanza

Su proliferación se está notando en toda la ciudad, pero especialmente en el centro, donde se concentra la demanda de soluciones de alojamiento para uso turístico. Porque este es el fin fundamental de estas obras, entrar en el negocio del alquiler para estancias cortas, no más de tres meses por normativa.

Hasta ahora, el Ayuntamiento de Salamanca ha dado las licencias de obra sin probemas y no entra en el uso que se les vaya a dar: deja para la Junta conceder la de actividad. Sí se suele especificar que está permitido el uso terciario. No hay problemas legales con la habitabilidad porque muchos ya están abriéndose en los barrios y, aunque en el centro está copada, los locales originales no computan para la edificabilidad ni para la densidad de vivienda.

En la actualidad, el ayuntamiento está pendiente de sacar adelante una nueva ordenanza de pisos turísticos que se presentó por primera vez en 2019 y de la que no se ha vuelto a saber nada. Esa nueva regulación podría poner algo de orden a estas conversiones porque exigiría el acceso independiente, cuestión que los locales-vivienda cumplen, pero que sí frenaría la presencia de viviendas turísticas en comunidades que no lo son.

Construcción y urbanismo

«Empiezan a sobrar»

La entrada de otros 80 pisos turísticos al parque de viviendas para este uso en la capital eleva de manera muy notable el número de un tipo de inmubles que ya son multitud. Según los datos del Registro de Turismo de la Junta de Castilla y León la capital tiene 427 viviendas turísticas y 63 apartamentos de uso turístico. Sin embargo, el INE eleva la cifra a 639 para más de 2.700 plazas en total.

El grupo municipal socialista ha denunciado que, en la página web de la Junta de Castilla y León, aparecen decenas de pisos como apartamentos turísticos situados en plantas superiores a la primera, solicitando qu se revise dicha situación, porque están funcionando habitualmente.

Según la patronal de los constructores, su número ha evolucionado desde poco más de 150 a 900 en los últimos años, cifra estimada por parte de las empresas de construcción de Salamanca. Según su presidente, Manuel Prieto, «empiezan a sobrar» porque el 90% de las reformas que se han hecho para convertir locales en apartamentos tienen como fin último dedicarlos a la explotación como pisos turísticos.

Las comunidades de vecinos empiezan a «defenderse» son la aprobación de acuerdos contra los pisos turísticos

Para los constructores, uno de estos pisos es «una vivienda más» ya que cumplen con la habitabilidad mínima, pero entienden una preocupación cada vez mayor por parte de las comunidades de vecinos. Mientras entra en vigor la nueva ordenanza y se revisan posible incumplimientos de la normativa actual, la proliferación de los locales-piso no tiene un control.

¿No hay nada que hacer? Sí, las comunidades, y muchas ya lo están haciendo, pueden dar paso a un acuerdo por el que se prohíba este tipo de pisos o construcciones en sus inmuebles. Si ese acuerdo se registra administrativamente, ya no sería legal hacer una de estas obras.

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