Los grandes propietarios acaparan 2.000 inmuebles en Salamanca desde 2020

Los denominados grandes tenedores, propietarios particulares y sociedades, siguen aumentando su cartera de inmuebles en Salamanca donde ahora mismo cerca de 20% de las nuevas operaciones de compra de viviendas y oficinas principalmente. En total, los titulares con más de cinco propiedades se han hecho con 2.000 nuevos inmuebles, buena parte de ellos en manos de personas jurídicas.

El mercado inmobiliario de Salamanca atraviesa un momento complejo. En lo que va de año, medio centenar de antiguas oficinas se han convertido en viviendas para, después, dedicarse buena parte de ellas a pisos de alquiler turístico. Mientras tanto, conseguir una vivienda de alquiler supone pasar por numerosas negativas; comprar cuesta 300 euros al mes menos que pagar un alquiler, pero exige enfrentarse a un desembolso elevado porque no se dan hipotecas.

Además, la falta de rentabilidad de los pisos de nueva promoción ha frenado su construcción porque a las promotoras no les salen las cuentas con los costes de materiales y la financiación, hasta el punto de que las escasas nuevas promociones se venden nada más se despejan los solares donde se levantan.

En este panorama, crece también el papel de los grandes propietarios. Con la ley en la mano, un gran tenedor de vivienda es cualquier persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos o más (no cuentan garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. El número de pisos en propiedad para ser considerado gran tenedor baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente, aunque ni Salamanca ni Castilla y León tiene declarada ninguna zona.

En el caso de la provincia, las cifras empiezan a ser significativas. En total, son más de 313.000 los inmuebles urbanos en Salamanca, según los últimos datos de la Dirección General del Catastro correspondientes a 2024. La mayoría, más de 200.000, están en manos de propietarios que tienen uno o dos inmuebles, en este caso, sin distinguir si estos son locales o garajes.

Eso convierte la propiedad de un piso y un garaje asociado en la fórmula más habitual de tenencia, pero no la única. Otros casi 80.000 inmuebles están a nombre de personas físicas o jurídicas, a cuyo nombre figuran entre tres y cinco propiedades. Y a partir de ahí, aumenta el parque inmobiliario en manos de propietarios múltiples.

Con un primer listón en los cinco o más inmuebles, son 26.697 los que controlan propietarios que, en una localidad con problemas de acceso a la vivienda, se considerarían grandes tenedores por la ley. Son cerca de un 8% de todos los inmuebles. De ellos, algo más de 4.600 los concentran aquellos que tienen diez o más propiedades.

¿Son grandes inversores? Este fenómeno no parece producirse en Salamanca, donde los propietarios con más de 25 inmuebles a su nombre no llegan a controlar ni medio millar de pisos, una mínima parte de la oferta; con más de 50 habría entre dos y tres personas.

Esos cerca de 27.000 inmuebles en manos de propietarios que tienen más de cinco a su nombre supone que este tipo de inversores se ha hecho con 2.000 propiedades en cinco años, desde el 2020. La parte más importante de ese crecimiento corresponde a aquellos que ya tenían más de cinco y que se han decidido por ampliar su cartera.

Ahí es donde entra en juego el factor de las inversiones de particular y, especialmente, de sociedades. Según los datos de altas del catastro, entre los inmuebles de uso residencial, en el año 2023 una tercera parte de las altas fueron a nombre de sociedades y el resto, de particulares, 170 y 493, respectivamente.

Ese tercio de las operacios de alta de inmuebles ha ido oscilando en los últimos años con mayor protagonismo de las personas jurídicas. Estas sociedades también compran suelo, protagonizando un tercio de las operaciones; y en el pasado 2023 también hicieron la mitad de las operaciones con oficinas.

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