Fernando Ramírez

Director de Merlin Properties

«Cambiar la eficiencia energética de un edificio es muy costoso y se va a necesitar inversión pública»

-¿Cuál es la hoja de ruta de la compañía en materia de sostenibilidad?

-Somos una compañía muy joven, donde el tema de la sostenibilidad lo tratamos de forma natural. A día de hoy tenemos el 100% de nuestra cartera certificada y eso es muy eficiente desde el punto de vista de la sostenibilidad. En 2021 se empezó a dar mucho bombo a este tema y nosotros lo llevábamos haciendo desde 2015 entre bambalinas y decidimos comunicarlo. En 2022, publicamos nuestro camino a net zero con un análisis activo a activo para ver su huella de carbono y ver las inversiones necesarias para que cada una de ellas se quedase en el mínimo posible en comparación con el año base que tomamos 2018 como referencia. En esencia, hablamos de reducir la huella de carbono operacional de toda nuestra cartera en un 85% y está basado en un análisis matemático. Hemos analizado 250 activos matemática y técnicamente para ver dónde estaba esa huella de carbono en kilogramos de CO2 por metro cuadrado y ver qué tipo de inversión necesitamos para reducirla. Este es nuestro proyecto ambicioso en el que estamos embarcados hasta 2028.

-¿Por qué 2028? La mayoría de empresas hablan 2030, 2040 o 2050; cifras redondas…

-El camino de cero en realidad de 2030, pero el plan de inversiones lo hemos hecho a diez años, por eso se queda en 2028. Este camino tiene muchas aristas y hay otros elementos que necesitan del periodo hasta final de la década.

-Hablaba de cálculos matemáticos y de inversión. ¿Cuánto dinero es necesario para que Merlin Properties consiga esa reducción de emisiones y ese cero neto?

-El plan de capex que tiene la compañía es aproximadamente entre un 18% y un 20% de lo que invertimos anualmente en un edificio son para iniciativas de sostenibilidad o que aumentan la eficiencia energética de estos.

-¿Y eso cuántos millones de euros son? 

-Eso no te lo puedo decir, porque hablamos de proyecciones futuras y siendo una cotizada estaríamos incumpliendo la norma del regulador. Te puedo decir que el 20% de nuestras inversiones en nuestros activos van destinadas a mejorar su sostenibilidad.

-¿Tienen detectados los obstáculos o barreras que pueden truncar su camino a la descarbonización?

-Esto es más un problema sectorial y no tan particular de nuestra firma. Hay dos cuestiones importantes: una depende de nosotros y otra de terceros. Nosotros pensamos que estamos muy bien posicionados para cumplir con nuestros objetivos, aunque es verdad que hay una parte de la huella que tenemos que no se puede reducir hasta que no llegue la tecnología necesaria y poco podemos hacer. Para que la gente lo entienda: una parte importante de nuestra huella en el sector viene de la fuga de los gases refrigerantes de las máquinas de climatización que ponemos en los edificios. No hay una tecnología que lo programe e impida esas fugas, cuando llegue será música celestial. Este es un problema, pero verdaderamente el desafío está en lo que depende de terceros y es ahí donde está el 70% de nuestra huella y es en el espacio controlado por los arrendatarios. Yo puedo controlar, por ejemplo, las zonas comunes de un centro comercial, pero por ejemplo de una nave logística de 50.000 metros cuadrados le das la llave a DHL o a Amazon y ellos la operan.Nosotros no podemos hacer nada y ese es el problema. Nosotros hemos lanzado una cláusula verde en la que si el arrendatario cumple una serie de hitos asociados al uso eficiente de su espacio privativo se le reduce el precio del alquiler.

-¿Y si no lo cumplen hay una sanción?

-Al revés, seducimos desde lo positivo. Les presentamos esta cláusula voluntaria en su beneficio, porque si nos demuestras el uso del espacio eficiente, te vamos a dar una bonificación de hasta 50 puntos básicos sobre el arrendamiento que has pactado en la parte financiera. Lo que tienen que cumplir es que la energía es 100% de origen renovable y lo tienen que hacer a través de compartir los datos de desempeño ambiental y que año a año mejoran y que esa huella inevitable que tiene un edificio se compensa. Además son hitos independientes, si cumples dos o uno se hace una bonificación proporcional. Esta cláusula verde la estamos ofreciendo en todos los nuevos contratos y en todas las renovaciones de toda la cartera de arrendatarios que tenemos.

-¿Desde cuándo la ofrecen?

-Desde el primer semestre de 2023. Es una cláusula que la hemos lanzado a partir del primer semestre de este ejercicio.

-¿Cuál es la reacción al presentar esta cláusula verde?

-Reaccionan bien, pero es curioso que al presentarles la condición de compartir los datos de desempeño ambiental, nosotros no tenemos ningún problema en compartir los datos de los contadores de las zonas comunes, encontramos bastante dificultad. Hay bastante reticencia por parte de los arrendatarios a compartir ese dato.

-¿Cuál es la razón?

-Es más un tema filosófico, de decir esto es mi privacidad y aquí hago yo lo que quiera porque con tener un contador ya tienes el dato. Cada vez hay mayor conciencia en que hay que compartir el dato entre el propietario y el arrendatario, pero eso le queda tiempo para que se asiente. El 70% de esos datos son espacios privativos que dependen del arrendatario, este es el principal desafío que tenemos por delante y sobre el que trabajamos.

-En varios estudios sobre sostenibilidad, el sector de la construcción es uno de los sectores económicos mejor valorados. ¿Cuáles son las razones? ¿Estamos al nivel de otros países vecinos? 

-En España, a veces, parece que tenemos pudor de sacar pecho por las cosas que hacemos bien y esto pasa en sostenibilidad. Los datos ahí están y nos colocan a la puerta de los mejores. En temas de sostenibilidad, por lo menos lo que es el sector inmobiliario. En España la acumulación de riqueza ha empezado relativamente hace poco, porque si miras Nueva York o Londres tiene un parque inmobiliario con 150 años de existencia y hay centros comerciales que ya tienen 70 y 80 años. Aquí no es así, porque el gran crecimiento se ha producido en las últimas cuatro décadas. Es un activo nuevo y más eficiente energéticamente. A eso hay que añadir que en España tenemos una sensibilidad hacia el tema de la sostenibilidad mucho más pronunciada que en otros países, como puede ser China, India y sobre todo Estados Unidos. Gran parte de la huella de carbono planetaria viene de Estados Unidos, de la India, de China y la intensidad de esta huella es muy elevada.

-Aunque comenta que en España el parque es relativamente joven, también es necesario adecuarlo y corregir los fallos en eficiencia energética. ¿Hay inversión? 

-Hará falta, evidentemente, y tiene que ser una combinación de iniciativa privada y ayudas públicas. Hay muchos edificios con calidad energética E o F y que pases a A o B sin hacerlo nuevo es increíblemente costoso. Entonces o se cuenta con el apoyo de la administración pública o va a ser imposible. Gracias a Dios tenemos bastante pulmón financiero y tenemos la suerte de que podemos invertir un 18% o 20% de nuestro capex en sostenibilidad, pero eso va reduciendo el tamaño de la compañía y muchas no se lo pueden permitir. Se lee mucho por ahí que la huella de carbono del sector inmobiliario es bastante importante y que es más o menos el 40% de la huella de carbono global vale igual que el de transporte. Sí, es verdad que el sector inmobiliario contribuye en general a la huella de carbono mundial, pero hay que distinguir que un 20% es del sector de la construcción y que proviene de los propios materiales y en su transporte. El restante es propio del sector inmobiliario, donde casi la mitad es sector residencial y ahí hay un desafío muy importante y donde sí que va a hacer falta la administración pública, porque claro, tú pídele a alguien que con dificultades llega a final de mes para pagar la hipoteca, que encima ponga placas fotovoltaicas que las tiene que pagar él para aumentar la eficiencia energética de su edificio.

-De vuelta a su día a día en la compañía, ¿hay mucha presión por parte de los inversores para ser más verdes? 

-El gran punto de inflexión lo fijaría en 2020. En este año brota una conciencia más pronunciada sobre el ser más sostenibles y no hay vuelta atrás. Hay mucha liquidez en bonos verdes y una sobre suscripción, más que en bonos de toda la vida. En cuanto a los inversores que compran acciones también empiezan a presionar, exigiendo que las compañías tengan un determinado rating de sostenibilidad.

-En todo este 'negociado', ¿qué es más complicado la E, la S o la G?

-En mi opinión, hay un error desde el inicio y es que todo este mundo se agrupe en una especie de cajón de sastre que es la E, la S y la G. Son tres patas muy diferentes. La G que es la gobernanza de una compañía, va por otro lado y no entiendo por qué está mezclado con el desempeño ambiental, que es un tema de kilovatios hora por metro cuadrado. Esto es un tema de ingenieros y la gobernanza de una compañía es un tema puro de abogado, de cómo funciona un consejo, de ese consejo como tomar las decisiones, de si cumple con determinados criterios de ampliaciones, de capital, de deuda, etcétera. Dicho esto, y separándonos de la G, en la parte de la E (medioambiente) y la S (social) tratamos de devolver a la sociedad esa rentabilidad que nos da. Nosotros valoramos económicamente el impacto que generamos en la ciudad en la que operamos. Tenemos un programa para contribuir a fundaciones y tenemos un programa para doblar las contribuciones que hacen nuestros empleados de forma voluntaria. Si nos presenta un certificado, nosotros lo doblamos.