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Alquileres por las nubes convierten Salamanca en zona tensionada de vivienda

Alquileres por las nubes convierten Salamanca en zona tensionada de vivienda

Los barrios más caros para alquilar piso no paran de subir y superan los límites que marca la nueva ley de vivienda para imponer límite a los precios

Félix Oliva

Salamanca

Martes, 18 de abril 2023, 20:27

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Con los alquileres por las nubes y subiendo cada año, y el mercado de la compra de vivienda encareciéndose también, Salamanca tienen muchos números para ser declarada zona tensionada casi en su totalidad. Eso supone que, si la administración regional y local quieren, podrían limitar el incremento de precios de los contratos de alquiler en la ciudad que ya supone un esfuerzo enorme para la mayoría de los hogares.

La nueva ley de vivienda aprobada por el Gobierno persigue limitar la subida de precio del alquiler y de la compra de pisos, con el objetivo de frenar el mercado residencial, especialmente en los puntos del país con mayores precios y más problemas para acceder a la vivienda. Para contener precios, el Gobierno recurrirá a los 353 pisos de la Sareb en Salamanca. En este sentido, una de las claves es la definición de zona tensionada.

Se trata de municipios, áreas o incluso barrios en los que los costes del alquiler y compra de vivienda suban de manera especialmente fuerte. Para estas áreas, la ley contempla topes al aumento de precios de la renta que se aplicarán a partir de 2025: este año ya se limita al 2% en el marco de la actual crisis de inflación y en 2024 será del 3%.

En el caso de Salamanca, y de forma global, tanto el municipio en su conjunto como muchas zonas de la capital se podrán considerar zonas tensionadas. En ellas el mercado de la vivienda estaría expuesto a límites en el precio del alquiler, lo que frenaría su constante subida de precios que complica cada vez más la economía de muchas familias.

No obstante, las administraciones locales tendrán la última palabra. Las comunidades autónomas tendrán la potestad para declarar si hay o no zona tensionada. Y el Ayuntamiento de Salamanca ya anunció cuando se empezó a hablar de esta medida que no aplicaría ningún tipo de límite si tenía algún poder de decisión; tampoco parece que la Junta de Castilla y León esté por la labor.

Zonas tensionadas

Habrá dos condiciones para considerar un zona como tensionada y sólo habrá que cumplir con una de las dos para que así sea. La primera, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos (frente a los 5 propuestos por el Gobierno) por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada, es decir, con la referencia de 2021.

Según los datos de Urban DataAnalytics, en la capital el esfuerzo de compra supera el 45% y la variación de precios con respecto a 2021 es del 7,45%. El alquiler requiere un esfuerzo medio del 23,96%, cerca del máximo que recomiendan los expertos financieros: dedicar el 33% de ingresos del hogar al pago del alquiler, sumando el resto de gastos como los suministros.

En Salamanca, el mercado dicta que hay muchas zonas susceptibles de someterse a este aspecto de la nueva ley por las constantes subidas de precios. Los pisos han subido un 2,5% y los alquileres, más de un 6%. Los que más difícil lo tienen, precisamente los barrios con menos ingresos.

Ahora mismo, un alquiler ronda los 9 euros/metro cuadrado de media en la capital, con diferencias de menos de dos euros/metro entre los barrios más caros y los más baratos. Los pisos de centro-Gran Vía son los más caros, mientras que los de los barrios trastormesinos y la zona de Huerta-Otea y el campus son los más baratos. En el gráfico superior puedes consultar la diferencia de precios medios, para una vivienda tipo de 87 metros cuadrados.

Sobreexposición financiera

Con los datos de renta disponible de la Agencia Tributaria y los de precio del alquiler del ministerio y de los principales portales inmobiliarios, se puede comprobar que hay varios barrios muy afectados por la sobreexposición financiera a la hora de pagar el alquiler. En Aldehuela-Rollo, Garrido, Pizarrales y barrios del Sur los precios medios del alquiler desbordan la regla de no destinar más del 33% de los ingresos disponibles, combinación de los precios de la vivienda y de unas rentas bajas.

Pagar 669 euros al mes de media en Garrido supone dedicar más de 8.000 euros al año al pago del alquiler en un distrito donde la renta media es de 24.000 euros brutos. Lo mismo ocurre en Pizarrales, donde la renta anula de un piso medio se puede llevar más de 8.100 euros al año y los sueldos brutos rondan los 23.600 euros brutos, menos de 20.000 euros netos. Los 643 euros al mes que puede costar un piso de media en los barrios trastormesinos, 7.700 euros al año, también desbordan la economía de una renta media en esos barrios.

Con los datos de renta disponible de la Agencia Tributaria y los de precio del alquiler del ministerio y de los principales portales inmobiliarios, se puede comprobar que hay varios barrios muy afectados por la sobreexposición financiera a la hora de pagar el alquiler. Estos son los barrios con más dificultades. Alquilar puede ser más barato en algunos barrios, pero el esfuerzo a realizar es mayor.

Imposible con el SMI

Miles de personas ganan el SMI que, a pesar de su ascenso de los últimos años, complica destinar un tercio de los ingresos a vivienda. Los 1.080 euros brutos al mes suponen destinar no más de 360 euros: a 8,2 euros el metro cuadrado de alquiler, un piso de 40 metros sale por 328 euros al mes, un remanente de 32 euros sobre el límite recomendable.

Pero eso es solo la teoría. Repasando la oferta inmobiliaria de alquiler, lo único que hay en la capital por menos de 360 euros son dos estudios (situados en el barrio de Pizarrales) y una vivienda en un segundo piso en Garrido, sin ascensor ni calefacción. Dentro de ese precio límite sí se pueden encontrar habitaciones compartidas.

Según los datos disponibles, en la provincia de Salamanca solo el 4,3% de las viviendas disponibles para alquilar están dentro de ese límite de los 360 euros. En total, 45 de las más de mil viviendas en alquiler anunciadas en toda la provincia.

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