La tierra vende en Salamanca: el precio de las fincas millonarias a los cultivos más baratos

Salamanca tiene en su provincia un tesoro, el de la tierra. Un patrimonio de millones que está empezando a ser interesante para inversores y fondos por diversos motivos, desde la rentabilidad de algunas explotaciones a su uso lúdico o la posibilidad de desarrollar instalaciones de energía, como grandes parques fotovoltaicos, valores que incrementan la rentabilidad y que han empujado el precio de las fincas rústicas hacia arriba en los últimos años. Y se pagan millones por las mejores fincas de la provincia que son la auténtica joya del mercado inmobiliario, por encima de la vivienda.

La provincia, una de las más extensas de España, tiene un 90% de superficie rústica en una de las comunidades, Castilla y León, más rurales. Los municipios rurales en España suponen el 82,0% del total y ocupan el 84,0% de la superficie de nuestro país. Todo eso son millones de hectáreas repartidas entre explotaciones agrarias y ganaderas, montes y fincas.

La venta de propiedades rústicas está cobrando un gran peso en la provincia, donde las operaciones con fincas, tierras y parcelas representan cerca de la mitad de un mercado que alcanza las 25.000 transacciones al cabo del año, según los datos del INE. Su protagonismo llega al punto de que el último año se hicieron más transmisiones de propiedades rústicas que de viviendas en toda la provincia.

Así se puede apreciar en el gráfico inferior en el que se ve que la venta de propiedades rústicas ha caminado en paralelo con la venta de viviendas en cuanto al número de operaciones, pero que se ha desmarcado claramente desde 2023, a la salida de la crisis del Covid, hasta el punto actual en el que se venden el doble de propiedas rústicas que de viviendas.

Este mercado tiene la particularidad de que en muy pocas de las operaciones se hacen con hipoteca: sólo 107 de las 11.683 transmisiones de propiedades rústicas pasaron por el banco. El mercado interesa, como se está comprobando en el buen funcionamiento de los dos bancos de casas y fincas de Negocio Rural y Casa de Pueblo, impulsadas por la Diputación y Addriss. Pero, ¿cuánto cuesta comprar tierras?

Según el último informe de Cocampo, el terreno rústico se paga en Salamanca a 7.783 euros la hectárea, pero varía en función del tipo y del uso. Las más baratas son las cinegéticas y las de recreo, agrícolas y ganaderas rondan del mismo precio, entre 7.000 y 7.500 euros la hectárea, mientras que las clasificadas en otros usos superan los 18.000 euros/hectárea. En este 'otro tipo' está la clave.

En el caso de Salamanca, la estrella de las propiedades rústicas son las fincas de la dehesa. Se trata de grandes extensiones que combinan explotaciones agrarias y ganaderas con construcciones, instalaciones, algunas industrias y la posibilidad de la caza. La plataforma especializada Cocampo es el 'Idealista de las fincas rústicas' y recoge en su web cerca de 90 propiedades de este tipo repartidas por la provincia.

Las más valiosas responden a la tipología de la típica finca del campo charro, en la que se dan al tiempo la ganadería, la presencia de viviendas o cortijos y el hecho de que están totalmente preparadas para la actividad y enganchadas a redes de luz y agua. Es habitual que tengan instalaciones de manejo de ganado, estén completamente cercadas y que dispongan de sus propios pozos y agua abundante, de charcas o arroyos.

Una finca con estas características puede costar millones. La más cara que se anuncia en esta plataforma es la clásica finca ganadera salmantina. Se anuncia como «muy ganadera», casi llana, de robles principalmente con encinas, buenos pastos y abundante agua. Incluye unos 1.400 m2 de naves, tres casas habitables pequeñas, instalaciones para el manejo de ganado vacuno, báscula para camiones y terneros. pozo de sondeo propio y pozo artesiano... El precio, 7 millones de euros.

Media docena de fincas anunciadas tienen puesto precio por encima de los tres millones de euros, lo que confirma la cotización de auténticos latifundios de hasta mil hectáreas, una cuarta parte de la superficie de Salamanca capital.

En cuanto a las propiedades para cultivo, Salamanca cuenta con 1,2 millones de hectáreas de tierras dónde se asientan cultivos y explotaciones de todo tipo. La mitad son pastizales y prados (685.000 hectáreas), 184.000 son superficie forestal y 120.000, para cereal; hay, en menor superficie, cultivos de hortalizas, huertas, leguminosas y unos pocos invernaderos.

Según la encuesta de precios de la tierra que publica la Junta de Castilla y León, y según los últimos datos de 2023, lo más barato de comprar en la provincia es una hectárea de pastizal, que nos costará unos 2.400 euros. Destaca también el viñedo, que nos costará 5.083 euros la hectárea, el precio más bajo de toda España; el hecho de que la provincia no tengan grandes extensiones ni denominaciones renombradas influye.

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